Um plano de manutenção preventiva para condomínio é o documento que define o que deve ser verificado ou trocado em cada sistema do prédio, com que frequência e por quem — antes de quebrar, não depois. Na prática, é a diferença entre pagar a revisão da bomba d'água num dia útil qualquer e pagar o chaveiro, o caminhão-pipa e a assembleia extraordinária num domingo sem água.
Neste guia você vai montar o seu do zero: o que a NBR 5674 exige, um passo a passo realista para a primeira semana e um modelo de cronograma pronto para adaptar ao seu condomínio.
O que é (e o que não é) um plano de manutenção preventiva
Manutenção preventiva é a intervenção feita em intervalos programados para evitar falhas: reaperto de conexões elétricas, lubrificação de portões, teste do gerador, limpeza de calhas antes das chuvas. Ela se diferencia da corretiva (conserta o que já quebrou) e da preditiva (monitora sinais, como vibração ou temperatura, para intervir só quando há indício de problema).
O plano de manutenção preventiva não é:
- Um contrato com a empresa de elevadores. Isso é um dos itens do plano, não o plano.
- A memória do zelador. Zelador bom carrega o prédio nas costas — e quando sai de férias, o prédio vai junto.
- Uma planilha esquecida no drive do síndico anterior. Plano que ninguém consulta é documento, não plano.
Um plano de verdade responde três perguntas para cada sistema do prédio: qual atividade, qual periodicidade, quem executa. E gera registro de cada execução.
O que a NBR 5674 exige do condomínio
A NBR 5674 é a norma da ABNT que trata da gestão da manutenção de edificações. Em termos gerais, ela estabelece que toda edificação deve ter um programa de manutenção — com atividades, periodicidades e responsáveis definidos —, que as manutenções devem ser planejadas e documentadas, e que os registros (relatórios, notas, laudos) devem ser guardados como comprovação. A responsabilidade por implantar essa gestão é do proprietário ou, no caso de condomínios, do síndico como representante legal.
Norma da ABNT não é lei federal, mas ela vira referência obrigatória por três caminhos: leis municipais de inspeção predial citam a norma; seguradoras negam cobertura quando há negligência comprovada de manutenção; e, em ações judiciais após acidentes, o cumprimento (ou não) da norma é o que peritos usam para caracterizar negligência. O Código Civil já obriga o síndico a diligenciar pela conservação das partes comuns — a NBR 5674 descreve o "como".
Traduzindo para o dia a dia: se um pedaço da fachada cair e o condomínio não tiver registro de manutenção, quem responde é o síndico. Com plano e registros em dia, a conversa muda de figura.
Passo a passo para montar o plano em uma semana
Não precisa de consultoria de seis meses para começar. Precisa de método.
1. Inventarie os sistemas do prédio (1 dia)
Percorra o condomínio com uma lista e anote tudo que exige manutenção. Agrupe por sistema:
- Hidráulica: bombas, reservatórios, registros, válvulas, aquecimento central
- Elétrica: quadros, disjuntores, iluminação de emergência, para-raios (SPDA)
- Segurança e incêndio: extintores, hidrantes, alarmes, portas corta-fogo
- Equipamentos: elevadores, portões automáticos, gerador, interfones, CFTV
- Estrutura e vedação: fachada, impermeabilização, telhado, calhas, juntas
- Áreas comuns: piscina, academia, playground, jardins
Num condomínio residencial médio, esse inventário fecha entre 30 e 60 itens.
2. Defina a periodicidade de cada item (1 dia)
Três fontes, nesta ordem: o manual do fabricante de cada equipamento, a legislação local (elevadores, por exemplo, exigem manutenção mensal por empresa habilitada na maioria das grandes cidades) e a prática consolidada do mercado. Exemplos de referência comum:
| Item | Periodicidade usual |
|---|---|
| Elevadores | Mensal (empresa especializada) |
| Bombas de água | Mensal (inspeção) / anual (revisão) |
| Limpeza de reservatórios | Semestral (exigência sanitária na maioria dos municípios) |
| Gerador | Mensal (teste com carga) |
| Extintores | Mensal (inspeção visual) / anual (recarga conforme validade) |
| SPDA (para-raios) | Anual (inspeção) |
| Iluminação de emergência | Mensal (teste) |
| Portões automáticos | Trimestral (lubrificação e ajuste) |
| Calhas e telhado | Semestral (antes dos períodos de chuva) |
| Fachada e impermeabilização | Anual (inspeção visual) |
Confirme sempre as exigências da sua cidade — as periodicidades legais variam.
3. Atribua responsáveis (meio dia)
Para cada item, defina quem executa: equipe interna (zelador faz teste de iluminação de emergência), contrato fixo (elevadores, piscina) ou prestador sob demanda (limpeza de reservatório, SPDA, calhas). Item sem responsável definido é item que não acontece.
4. Monte o calendário (meio dia)
Distribua as atividades pelos 12 meses evitando concentrar tudo no mesmo mês — tanto pelo caixa quanto pela capacidade de acompanhar. Manutenções semestrais de calha e telhado, por exemplo, devem cair um pouco antes das estações chuvosas da sua região.
5. Defina como registrar (meio dia)
Cada execução precisa deixar rastro: data, executor, o que foi feito, evidência (foto, laudo ou nota fiscal). Sem registro, para efeito de responsabilização, a manutenção não existiu. Aqui vale conhecer como funciona uma ordem de serviço de manutenção — é ela que documenta cada execução do plano.
Modelo pronto de plano de manutenção preventiva
Copie a estrutura abaixo e preencha com o inventário do seu condomínio:
| Sistema | Atividade | Periodicidade | Responsável | Custo estimado/ano | Último registro |
|---|---|---|---|---|---|
| Elevadores | Manutenção preventiva contratual | Mensal | Empresa X (contrato) | R$ 14.400 | 05/07/2026 |
| Hidráulica | Inspeção das bombas de recalque | Mensal | Zelador | — | 03/07/2026 |
| Hidráulica | Limpeza dos reservatórios | Semestral | Prestador (cotação) | R$ 2.400 | 15/03/2026 |
| Elétrica | Teste de iluminação de emergência | Mensal | Zelador | — | 01/07/2026 |
| Elétrica | Inspeção do SPDA com laudo | Anual | Eng. eletricista | R$ 1.800 | 20/02/2026 |
| Incêndio | Recarga de extintores | Anual | Empresa certificada | R$ 900 | 10/04/2026 |
| Estrutura | Limpeza de calhas e inspeção do telhado | Semestral | Prestador | R$ 1.200 | 12/05/2026 |
Para um condomínio de porte médio, o plano completo terá de 30 a 60 linhas como essas. A coluna "último registro" é a que separa plano vivo de documento morto: se ela está desatualizada, o plano parou.
Quanto custa não ter plano
Faça a conta com um caso comum, a bomba de recalque:
- Com preventiva: inspeção mensal pelo zelador + revisão anual de aproximadamente R$ 600. Custo previsível, dentro da cota.
- Sem preventiva: a bomba trava numa sexta à noite. Chamado de emergência (R$ 400–800 só a visita), motor queimado (R$ 2.500–4.000 com troca), caminhão-pipa para o fim de semana (R$ 800–1.500) e um prédio inteiro sem água cobrando explicações. Total: fácil passar de R$ 5.000 — sem contar o desgaste político do síndico.
A regra prática do setor é que a correção emergencial custa múltiplas vezes a prevenção do mesmo item, porque soma urgência, dano colateral e falta de poder de negociação. E há custos que não voltam: elevador parado por meses à espera de peça, infiltração que virou problema estrutural, apartamento desvalorizado.
Como manter o plano vivo depois do primeiro mês
É aqui que a maioria dos planos morre. O arquivo fica pronto, os dois primeiros meses funcionam e, no terceiro, uma emergência engole a agenda e ninguém mais marca as execuções. Três hábitos evitam isso:
- Revisão mensal fixa: 30 minutos, todo início de mês, para conferir o que venceu e o que vence.
- Registro no ato, não depois: quem executa registra na hora, com foto. Registro "para sexta" é registro que não acontece.
- Alertas automáticos: deixar a cobrança de prazos com um sistema, não com a memória de alguém.
Esse terceiro ponto é onde uma ferramenta como a Condy entra: o plano vira cronogramas com alertas, cada atividade gera chamado e ordem de serviço, e o histórico com fotos e notas fiscais fica organizado por sistema — pronto para mostrar ao conselho, à seguradora ou ao perito. Se quiser ver como funciona na prática, conheça a Condy para condomínios. E quando precisar de prestadores para executar o plano, há profissionais que já trabalham com ordens de serviço digitais.
Perguntas frequentes
O plano de manutenção preventiva é obrigatório por lei? A NBR 5674 não é lei, mas leis municipais de inspeção predial, seguradoras e decisões judiciais a usam como referência técnica. Na prática, o síndico responde civil e criminalmente por danos causados por falta de manutenção — e o plano com registros é sua principal defesa.
Quanto custa implantar um plano de manutenção preventiva? O documento em si pode ser feito internamente, sem custo. O gasto real está nas manutenções contratadas, que em condomínios residenciais médios costumam ficar entre 15% e 30% do orçamento — valores que, em geral, já estão sendo gastos de forma corretiva e mais cara.
Quem elabora o plano: síndico, zelador ou engenheiro? O síndico coordena e é o responsável legal. O zelador contribui com o conhecimento do prédio. Para sistemas críticos (estrutura, SPDA, incêndio), vale envolver profissionais habilitados — e um laudo de inspeção predial é um ótimo ponto de partida para o inventário.
Qual a diferença entre plano de manutenção e inspeção predial? A inspeção predial (tratada na NBR 16747) é uma avaliação pontual do estado do prédio, feita por profissional habilitado, que gera um laudo. O plano de manutenção é a rotina contínua. O laudo aponta o que precisa de atenção; o plano garante que a atenção aconteça.
Posso fazer o plano numa planilha? Pode, e é melhor que nada. O limite da planilha é que ela não avisa prazos, não guarda fotos e notas por atividade e depende de disciplina manual — que é justamente o que falta quando a rotina aperta. A partir de umas 30 atividades recorrentes, um sistema de gestão de manutenção se paga rápido.